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上市房企:大城市戰略運營將更加明顯

發布日期:2019-05-05

和信投顧金融證券分析師    肖玉航

資質編號:A0470511110002

從近期房地產市場動態來看,因城施策、房住不炒及落戶政策等信號較為明顯,而對于A股上市房企而言,其圍繞政策變化的博弈仍將繼續,而大城市戰略運營或仍是企業重中之中。

房地產業在我國經濟體量中占據重要位置,也是區域財政的重要支撐。從近年房地產市場的起落來看,政策博弈所帶來的影響較為明顯,比如2015年限購政策取消,帶來市場價格的全面飛漲;2018年以來的重點城市五限使得成交減少,部分區域城市房價回落等。進入2019年,由于地產政策向因城施策轉移,而區域博弈或將圍繞政策層面展開,上市房企作為行業內重要組成,其政策博弈的信號或更為明顯。

從深滬A股市場相關地產上市企業來看,為一個具有相當分量的板塊,目前共有141家地產企業,如果加上香港及美國上市的部分企業,可以說在行業內具有領先地位的公司基本實現了上市。

對于地產業發展,我們認為其影響因素主要圍繞貨幣、人口、政策等因素密切相關,本文僅結合A股相關公司及從今年相關兩個重要政策層面進行一個基本分析。

因城施策將更多體現區域博弈

中共中央政治局4月19日會議顯示,“房住不炒”再次提及,而大的層面來看,因城施策保持房地產市場穩定是其主要考慮。

如果從過去的2018年政策來看,2018年,房地產調控政策在“房住不炒”和“租購并舉”的基調較為明顯。地方層面上,各地房地產政策調控較密集,強化與擴圍并存,市場監管力度持續加強。具體來看,各線城市繼續完善限購、限售措施,精準化程度進一步提高,約有23個城市出臺限購政策、29個城市出臺限售政策,長沙、西安等城市暫停企事業單位購房,海南則從省級層面進行限購、限售。進一步強化差別化住房信貸政策。北京、上海等30多個城市開展治理房地產市場亂象專項行動等非常明顯。可以說,各地調控對2018年中國房地產市場影響較大。

進入2019年,因城施策政策開始走向前臺,對于區域內的上市房企而言,如何運用好政策,成為博弈的一個重要看點。從上市公司層面來看,萬科、保利、金地、招商地產等加大了對大城市的運營戰略,而區域大城市本地房企的擴張戰略與因城施策政策也格外密切。比如上市企業新城控股年報顯示:2018 年全年,公司銷售金額達到2210.98 億元,同比增長74.82%;銷售面積達1812.06 萬平方米,同比增長95.21%。從拿地情況看,公司2018 年新增土地儲備164 幅,總建面達4773.24 萬平方米,平均樓面地價為2330 元/平米。2018 年公司拿地總價約761.4 億元,占銷售總額的34%。從區域上看,新城控股拿地以長三角、京津冀等重點大城市群為主,并在中西部重慶、成都、武漢、鄭州等核心城市布局;此外,保利地產堅持深耕一二線大城市及熱點三線城市的戰略持續;行業龍頭之一的萬科,萬科2018年全年實現合同銷售金額6069.5億元,其人均銷售金額達到4998萬元,遠高于其他典型房地產企業,在24個市場占有率第一,另外18個進入前三,一二線核心城市龍頭地位穩固,如果細化其戰略運營來看,一二線城市及重點城市的布局和土地儲備戰略明顯等。

通過上市公司運營戰略及布局區域展望來看,在因城施策的政策背景中,研究認為,此政策的變化將使大城市的吸引力增加,特別是在限購或限售、限價等方面出現明顯因城施策變化的區域。

落戶政策將使區域博弈加大

如果觀察來看,2019年4月18日,呼和浩特正式印發《呼和浩特市大學畢業生安居工程(試點)實施辦法》(簡稱《辦法》)引發業界關注。《辦法》明確,具有普通全日制本科及以上學歷的應往屆畢業生(往屆3年及以內),在試點范圍內就業或自主創業的,可憑相關證明材料依程序申請享受安居住房政策。大學畢業生住宅平均銷售價格按照項目所在區域市場價格的50%確定,產權交易涉及相關稅費按規定由建設單位和購房者分別承擔,5年內不得上市交易。采取按揭或公積金貸款的,首付比例最低可按20%支付。據深圳市住房和建設局4月29日消息,為貫徹落實深圳市住房制度改革要求,深圳市住房建設局會同市司法局等部門起草了《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法(征求意見稿)》《深圳市安居型商品房建設和管理辦法(征求意見稿)》和《深圳市人才住房建設和管理辦法(征求意見稿)》。為保證立法的科學性、民主性,現將征求意見稿全文及說明予以發布,征求社會各界意見。

如果動態觀察來看,2019年4月8日,國家發展改革委對外發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》(以下簡稱《重點任務》)。該文件明確,繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。

研究發現,根據這份文件,超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策,積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶。

從上市企業來看,龍頭企業處于北上廣深,而絕大多數地產公司均處于Ⅰ型大城市,如果對應超大特大城市來看,上述兩項政策的推動,對于一線、二線城市的地產企業或重點項目區域發展將形成利多因素。根據住建部發布的《中國城鄉建設統計年鑒》,2017年底,城區常住人口在100萬至500萬的有69個城市,其中西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春等10個城市的人口超過了300萬,屬于全面放開放寬落戶條件的城市。滿足“全面取消落戶限制”的城市則有59個,包括長沙、洛陽、蘇州、無錫、揚州、合肥、寧波、福州、廈門、南寧等城市。

表1:A股中部分房地產企業2018年部分經營指標情況

研究發現,2019年至今,發布各種人才引進與落戶政策的城市已超過50個。除京滬兩地,全國大部分城市落戶難度已經不大,放開落戶政策有利于農業轉移人口平等獲得城市公共資源,也使房地產市場有了穩定的市場需求。值得關注的是落戶政策仍在提升或更大放開,比如:今年3月,石家莊出臺政策,全面放開城區落戶限制,申請者只需拿著身份證、戶口簿就可以向落戶地派出所申請落戶,配偶、子女、父母戶口也可一并隨遷;4月初,杭州出臺的《關于貫徹落實穩企業穩增長促進實體經濟發展政策舉措的通知》,也將杭州落戶要求從此前的“45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才,在杭州居住滿一年及以上,并連續繳納一年以上社保”降為“全日制大學專科及以上人才,在杭州工作并繳納社保的,可直接落戶”;4月19日,保定市清苑區人民政府發布的通知中明確,符合政策要求的相關人才可獲得最高50萬元的購房補貼等等,配合此次呼和浩特的政策來看,各地落戶政策仍在繼續推近。

因此可以判定,從地產發展的重要構成之一人口來看,業務或主要業務處于Ⅰ型大城市和Ⅱ型大城市的上市企業明顯受益。研究預計,這些城市在人才競爭、科技競爭及發展競爭中,會很大程度上得到管理部門的支持,并體現到因城施策的結合,對于此類區域的上市房企而言,政策博弈的動力會增加。

總體而言,研究認為在因城施策與城市落戶政策的背景下,大城市戰略對于上市房企而言,將更加鞏固與明顯,對于優勢企業而言,這種博弈的信號將更加具有經營軌跡,在整體政策調控或國家戰略背景下,地產企業有望呈現優勝劣汰以穩為主的發展態勢。

【風險提示】產業調控政策不確定性、區域銷售不及預期等。

【特別聲明】本報告由河南和信證券投資顧問股份有限公司制作。公司具有中國證監會批復的證券投資咨詢業務資格資質,本報告為行業板塊分析報告,報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料,但我公司對這些信息的準確性及完整性不作任何保證。投資有風險,入市須謹慎。本報告中的信息、意見等均僅供參考之用,不構成所述佐證。

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